農中信託銀行、デジタル証券事業へ参入　SBI証券などと不動産案件を組成へ

ニュースの要点

SBI証券は2026年11月5日、農中信託銀行、ケネディクス（KDX）、KDX STパートナーズ（KST）、Progmatと、デジタル証券の案件化で協業すると発表しました。農林中央金庫の100％子会社である農中信託銀行が、同グループ初のデジタル証券事業へ参入します。

5社は、証券の権利をデジタルで記録・管理するセキュリティ・トークン（ST）のうち、不動産STの組成を目指します。KDXが不動産の供給と組成、KSTが運用と情報開示、農中信託銀行が信託財産と権利の原簿の管理、SBI証券が引受・販売を担当します。

Progmatは農中信託銀行とSBI証券に発行・管理のソフトウェア基盤を提供します。農中信託銀行は、既存の流動化・証券化の知見を生かし、新たな投資機会を提供する狙いです。対象不動産、案件金額、募集条件、発行・販売日は公表されておらず、発行済みの商品を告知した発表ではありません。

ニュース出典: SBI証券（PR TIMES配信）「【SBI証券】農林中央金庫グループのデジタル証券事業参入および「Progmat（プログマ）」を活用した案件化に関する協業について」（2026年11月5日）

イノベーション総研の考察

不動産STへの参入には、デジタルな権利の記録に加え、物件を選び、運用し、投資家へ販売して情報を届ける仕事があります。イノベーション総研は今回の協業を、共通の技術基盤へ金融・不動産の各機能をつなぎ、新たな受託事業を始める判断と捉えます。

農中信託の参入は、発行の技術と金融の仕事を分ける

不動産STの事業参入では、権利を記録する基盤と、資産を預かり管理する役割を分けて考えられます。

発表では、農中信託銀行が、受益証券発行信託の受託者を担います。これは、投資家の権利の裏づけとなる資産を信託で預かり、管理する役割です。Progmat上の受益権原簿は、誰がどの権利を持つかを管理する記録に当たります。

一方、Progmatが提供するのは、その管理業務を支える基盤です。同社側は、利用企業が自社サーバーに分散型台帳の接続拠点を構築せずに業務を始められると説明しています。これは製品の説明であり、今回の案件で費用や人手が実際に減ったという結果ではありません。

この分担からは、新規参入の担当者の方が、基盤の独自開発より、自社が既に持つ受託業務の知見をどこで使うかに集中する余地が読めます。ただし、ソフトウェアの導入を、資産管理や投資家対応まで外部へ任せられることと取り違えないようにする必要があります。

過去の出資を、受託・運用・販売の協業へつなぐ

今回の変化は、Progmatへの出資という関係を、農中信託の受託業務を伴う案件組成へ進める点です。

SBI証券の発表によると、農中信託銀行は2025年4月にProgmatへ出資しています。KDX、KST、SBI証券とProgmatには、それ以前から公募型不動産STに関わった経緯があります。今回初めて全社がSTを学び始める、という話ではありません。

農中信託銀行は、既存の流動化・証券化の知見を持ちながら、STファンドに関する信託業務へ新たに進みます。物件と組成をKDX、期中の運用と開示をKST、販売をSBI証券が担う構成は、その知見を単独では完結しない一連の仕事へつなぐものと考えられます。

なぜこの時期に案件化を決めたかの詳細は明らかではありません。出資から一定期間が過ぎたことだけで、準備の完了や収益の確度を推測することはできません。発表が具体化したのは各社の担当であり、共同でどの条件を決裁するか、収益をどう分けるかは別途確認すべき事項です。

共通基盤を使っても、案件の費用と責任は残る

基盤を共用できることと、複数社で案件を続けられることは、別の成立条件です。

協業で難しくなるのは、各社の仕事の境目です。例えば物件の条件が変われば、運用・開示の内容と、販売時に投資家へ伝える情報も整合させる必要があります。これは今回発生した問題の報告ではなく、公表された役割分担からイノベーション総研が考える確認点です。

新たに同様の事業へ進む企業は、初回の案件組成費用と、発行後も続く管理・開示・顧客対応の費用を分けて検討できます。誰の収益になるかが決まっても、問い合わせや例外処理の負担先が曖昧なら、継続の判断は難しくなるためです。本協業の費用や利益は非公表です。

共通基盤を使うほど差別化が難しい、という別の読み方もあります。しかし、物件の供給、運用、受託、販売という異なる仕事が残る以上、技術が共通であることだけで事業の独自性を否定するのも早計です。投資家へ何を提供し、各社がどこで価値を生むかを、案件条件と合わせて見るのが妥当です。

最初の不動産案件で、次も続けられる条件を確かめる

初回の発行だけを到達点にせず、次の案件でも使える手順と継続費用を確かめることが、事業化の判断材料になります。

今後の観測点は、まず対象不動産と募集・発行条件が具体化するか、その後に運用と開示がどう行われるかです。農林水産業由来の資産のデジタル化も中長期の方向性として示されていますが、今回それらの商品が発行されたわけではありません。最初の不動産案件と将来の展開を分けて追う必要があります。

担当者の方が自社の提携へ置き換えるなら、初回案件の準備段階で、共通に使う手順と個別の調整を分け、担当部署と追加費用を記録する方法が考えられます。発行後の管理・問い合わせ対応まで含め、どの作業なら次回も繰り返せるかを振り返るためです。

そのうえで、次の案件へ進む前に、追加費用を誰が承認し、どの条件なら修正・延期するかを関係者で確認します。これは本稿の提案であり、5社が公表した運営ルールではありません。商品への需要や継続採算が未確認の現段階では、参入表明から事業の成功までを飛躍させず、この判断材料が増えるかを見ていきます。

まとめ

農中信託銀行のデジタル証券事業参入は、Progmatの基盤に、不動産供給、信託、運用、販売を接続する協業です。技術の準備だけで案件が続くとは限りません。初回の不動産STが具体化した後も、各社の仕事の境目と継続費用が明確になり、次の案件へ再利用できるかが観測点になります。

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