コリビング事業の現在地｜国内外8社に学ぶ運営と収益

コリビングとは？住居とサービスを一体にした暮らし

コリビングに、世界共通の厳密な商品定義はありません。一般には、専用の居住空間と共用空間を持つ住宅を指します。家具、通信、清掃、入居者同士の交流などもまとめて提供します。

大切なのは、「共同で住むこと」だけではありません。入居前には検索と契約があります。入居時の家具や光熱手続き、入居後の問い合わせ、交流、退去までが一つの体験です。

物件によって私室の範囲は異なります。寝室だけが専用で、水回りを共有するタイプもあります。一方、キッチン、浴室、トイレまで私室に備え、ラウンジだけを共有するタイプもあります。後者は一般賃貸に近く、交流へ参加するかを入居者が選びやすい形です。

海外では、ホテル型、家具付きの中期滞在、一般賃貸に近い長期契約があります。同じ事業者が複数の形を扱うこともあります。そのため、名称よりも次の四点を見る必要があります。

• 私室に何が含まれるか
• 契約期間と解約条件はどうなっているか
• 賃料以外に何のサービスが含まれるか
• 交流は自然発生に任せるのか、運営者が支えるのか

シェアハウスとコリビングはどこが違うのか

日本では、コリビングとシェアハウスの境界が重なります。国土交通省は、親族ではない複数の人が住む住宅を「共同居住型賃貸住宅」として扱います。リビング、台所、浴室、トイレなどを共用する形です。コリビングも、設備や契約によってはこの範囲に入ります。

違いは、商品として重視する範囲にあります。シェアハウスは、私室と水回りなどを共有する住み方を中心に説明されます。コリビングは、家具付き住宅と柔軟な契約を組み合わせます。仕事場、イベント、アプリ、生活支援まで含む場合もあります。

コリビングを一律に「交流型のシェアハウス」と説明すると、個室型やホテル型を見落とします。反対に、家具付き賃貸をすべてコリビングと呼ぶと、共用体験の価値が見えません。事業を比べるときは、私室、滞在期間、運営サービスの三つをそろえてください。

単独世帯の増加がコリビングを後押しする

国立社会保障・人口問題研究所は、単独世帯の増加を見込んでいます。その割合は、2020年の38.0％から2050年に44.3％へ上がります。2050年の単独世帯は2,330万世帯と推計されています。

ただし、一人暮らしが増えれば、全員が共同生活を選ぶわけではありません。むしろ、自由、静けさ、プライバシーを重視する人も増えます。コリビングの需要は「一人で住みたくない人」ではなく、次のような生活上の摩擦が強い人から生まれます。

• 転勤や赴任で、家具や光熱契約を短期間にそろえたくない
• 新しい都市で、仕事以外のつながりを持ちたい
• 一般賃貸では持ちにくいラウンジや仕事場を使いたい
• 長い契約に縛られず、生活拠点を変えたい
• 一人の時間を保ちながら、必要なときだけ人と関わりたい

在宅勤務の定着も、住まいに必要な機能を変えました。寝る場所だけでなく、集中、会議、休息、交流を切り替える空間が求められます。働き方改革の記事で扱ったように、制度だけでなく、仕事が行われる場所の再設計も必要です。

一方、需要の大きさと採算は別です。単独世帯が多い地域でも、一般賃貸との差額を払える人が少なければ成立しません。転入者、外国人、法人赴任者、学生、専門職など、入退去の理由まで絞る必要があります。

コリビングの収益は家賃だけでは決まらない

コリビングの売上は、部屋数と賃料で始まります。しかし、利益は「使える面積」と「運営の密度」で大きく変わります。

共用ラウンジを広げれば、魅力は高まります。その面積を個室として貸せないため、賃貸可能面積は減ります。家具、通信、清掃、イベント、問い合わせ対応を含めれば、一般賃貸より運営費も増えます。

その負担を回収する方法は四つあります。

一つ目は、家具や光熱費を含む月額料金です。入居者は手続きの手間を減らせます。二つ目は、敷金・礼金・仲介料などを軽くし、入居までの速さで選ばれることです。三つ目は、法人契約や赴任需要を取り込み、空室期間と集客費を抑えることです。四つ目は、カフェ、仕事場、イベントなど、外部利用も含む複合収益です。

家賃単価より、空室日数、平均入居期間、清掃回数、問い合わせ件数、解約理由を一緒に見ることが重要です。 高い賃料で埋まっても、短期退去と個別対応が増えれば利益は残りません。

国内外8社のコリビング事例

ここからは、提供価値と運営の仕方が異なる8社を見ます。国内は、私室と交流を両立する住宅、家具付きの柔軟な住まいを選びました。海外は、リモートワーカー、都市間移動、大型運営、長期滞在ホテルのモデルを含めました。

UnitoとZokuは、狭い意味のコリビングだけを提供する会社ではありません。周辺のフレキシブル住宅として扱います。比較することで、住居、宿泊、法人滞在の境界が事業機会になると分かります。

国内3社は人との距離をどう設計するか

国内事例に共通するのは、交流を強制しないことです。一般賃貸のプライバシーを残しながら、共用空間と運営で人との接点を選べるようにしています。

Global Agentsは「ソーシャルとプライベート」を両立する

Global Agentsは、隣人交流型賃貸住宅「ソーシャルアパートメント」を開発・運営しています。同社の公式情報では、直営50棟、約3,000戸を展開しています。

特徴は、入居者が自由に使えるラウンジと、一般のマンションに近い私室を組み合わせることです。水回りを共用する部屋だけでなく、1Kや1LDKなども用意します。交流したくないときに部屋へ戻れるため、共用生活への心理的な負担を下げています。

同社は住宅だけでなく、ホテル、飲食、仕事場も運営します。人が集まる場を住宅以外へ展開している点が事業上の強みです。オーナーに対しては、開発、運営、管理、フランチャイズ、コンサルティングまで提供できます。

この事例から学べるのは、イベント数ではありません。物件企画、内装、家具、通信、セキュリティ、入居後の管理を一体で改善できる組織を持つことです。

ReBITAは寮や団地をシェア型賃貸へ変える

リビタの「SHARE PLACE」は、独身寮や団地などを再生し、私室と大きな共用空間を組み合わせる事業です。清掃、防犯、運営者の顔が見えることまで商品に含めています。

一部の「Well-Blend」では、各個室にキッチン、浴室、トイレを備えます。そのうえで、ラウンジ、仕事場、カフェなどを共用します。共同生活に入り切らなくても、共用設備の価値を受け取れる設計です。

同社は2026年、SHARE PLACEの企業寮・社宅としての法人活用事例も公開しました。空室対策だけでなく、若手社員の生活基盤や部門を越えた交流という法人課題へ接続しています。

遊休不動産を住宅へ変える場合は、見た目の改修だけでは足りません。リノベーションの記事でも整理したように、工事後の用途、運営、出口価格から逆算する必要があります。

Hmletは入居前後の面倒をまとめて減らす

Hmlet Japanは、東京と大阪で家具家電付きのフレキシブル住宅を展開しています。公式サイトでは1,500室以上を運営し、最短1か月から利用できます。

家具、寝具、調理器具、Wi-Fi、光熱費をまとめます。オンライン契約、英語対応、24時間の緊急支援も提供します。住民票の登録ができる物件もあり、ホテルと一般賃貸の間にある面倒を減らしています。

交流は、共有ラウンジだけに依存しません。入居者向けの月例イベントを設け、異なる国籍や背景を持つ人の接点をつくります。

このモデルは、転勤、海外赴任、プロジェクト配属など、企業が費用を負担する場面と相性があります。個人集客だけでなく、人事、総務、不動産会社との販売経路を持てるかが成長を左右します。

柔軟な住まい2社は契約の摩擦を減らす

コリビングの周辺には、交流よりも「住み始めやすさ」を前面に出す事業があります。直接の競合になるだけでなく、コリビング運営者が取り込める機能を示します。

Unitoは使わない日を賃料設計へ入れる

Unitoは、家具家電付き住宅やホテルをオンラインで探し、契約できるサービスを展開しています。特徴は、外泊日を申請すると家賃が下がる「リレント」です。居住者には固定費を減らす価値があり、運営者には空室日を宿泊へ振り替える機会があります。

同社は、東急や三井不動産レジデンシャルなどと事業を行っています。共同ブランドや物件運営の形です。自社で建物をすべて保有せず、運営と仕組みを不動産事業者へ広げています。

これは厳密にはコリビング専業の事例ではありません。しかし、「月額で部屋を押さえる」という常識を、滞在実績に合わせて組み替えた点が参考になります。コリビングでも、法人枠、短期空室、ゲスト利用を一つの在庫として扱える可能性があります。

Zokuは宿泊・仕事・交流を一つの建物で売る

Zokuは、アムステルダム、コペンハーゲン、パリ、ウィーンで、長期滞在向けのホテルを運営しています。専用ロフトにはキッチンと仕事机があり、屋上には仕事場、レストラン、バー、会議室、イベント空間があります。

一泊から数か月まで滞在でき、赴任や長期出張の利用を想定します。住宅の家賃だけでなく、宿泊、法人出張、仕事場、飲食、会議という複数の予算を取れる点が特徴です。

一方、宿泊と住宅では、許認可、消防、清掃頻度、接客体制が異なります。複合化するほど売上の入口は増えますが、現場運営も重くなります。ホテルのようなサービスを掲げるなら、住宅管理の人員だけで運営できるとは考えない方が安全です。

海外3社に見る住まい事業の拡大方法

海外事例からは、顧客を絞る方法、物件を集約する方法、地域ごとの運営を任せる方法が見えます。部屋数を増やすだけでは、同じ品質を保てません。

Outsiteはリモートワーカーに顧客を絞る

Outsiteは、リモートワーカーやクリエイター向けに、仕事場を備えたコリビングを展開しています。公式サイトでは世界5,000人以上の会員と、50以上の拠点を掲げています。

価値は、家具付きの部屋だけではありません。利用者の属性をそろえ、オンラインの会員基盤と現地の共用空間をつなぎます。仕事の相談、共同企画、移動先でのつながりが利用理由になります。

顧客を「都市の単身者」と広く置かないことが特徴です。「場所を選ばず働く人」と絞り、必要な通信、机、滞在期間、立地を決めています。企業向けのチーム利用も用意し、個人会費以外の収益を持ちます。

Node Livingは地域の個性と標準運営を組み合わせる

Node Livingは、ロンドン、ダブリン、ニューヨークなどで事業を展開します。家具付きの個室、スタジオ、アパートを提供しています。共用の仕事場、屋上、パティオ、イベントと、地域ごとのコミュニティ担当者を組み合わせます。

同社によると、6か国で30以上の案件を手がけ、設計または運営した住戸は7,000戸を超えます。内装は地域の歴史や文化に合わせつつ、家具、料金の一括化、アプリ、運営支援は共通化します。

多都市展開では、すべてを同じ見た目にするより、契約、請求、問い合わせ、安全基準をそろえる方が重要です。地域性を商品に残し、見えない運営だけを標準化する考え方です。

Habytは小規模分散から大型・運営集約型へ移った

Habytは、家具付きの個室やアパートを扱うフレキシブル住宅事業者です。短期から長期までの滞在に対応します。2026年には、欧州3か国のコリビング事業を現地事業者へ売却しました。大型のフレキシブル住宅へ重点を移す方針です。

今後のHabytブランドは、約150戸以上の一棟型を中心にします。目標とする平均規模は約300戸です。同社は、300戸を15棟に分ける場合と一棟で運営する場合を比べました。後者の方が、清掃、人員、設備、品質をそろえやすいと説明しています。

この転換は、コリビングの失敗ではありません。小規模物件は地域事業者が軽い組織で運営し、大手は大型建物へ集中するという分業です。参入企業は、ブランドの広さより、自社の運営単位に合う建物規模を先に決める必要があります。

8社の事例から見える五つの勝ち筋

事例を横断すると、共通する勝ち筋は五つあります。

第一は、顧客を生活状況で絞ることです。赴任者、若手社員、外国人、リモートワーカーなど、なぜ今の住まいでは困るのかを定めます。

第二は、私室の独立性を選べるようにすることです。水回り共有は価格を抑えやすい一方、対象者を狭めます。専用水回りと共用ラウンジの組み合わせは、一般賃貸から移りやすくなります。

第三は、交流を運営することです。入居時の案内、日常の声かけ、イベント、迷惑行為への対応、退去者との引き継ぎを担う人が必要です。イベントを増やすより、関わらない選択を守ることが信頼につながります。

第四は、一棟で運営を集約することです。部屋が分散すると、清掃、鍵、修繕、駆けつけ、備品補充の移動費が増えます。大型化する場合も、担当者一人が見られる入居者数を超えれば品質は落ちます。

第五は、法人需要を持つことです。赴任、研修、社宅、プロジェクト滞在は、契約期間と支払者を予測しやすくします。個人向けブランドと法人の販売経路を分けて設計します。

コリビングの構想を、六つの詰まり方で整理する

点数を付ける診断ではありません。顧客、面積、運営、規制、分散、例外対応の未確認条件を見つけます。

01　空室物件から発想する

最初の入居者と一般賃貸では解けない摩擦を先に決めます。

• 誰が最初に住むか
• 転居理由は何か
• 差額を払う理由はあるか

02　共用部を広げ過ぎる

入居の決め手と賃貸可能面積の減少を同時に試算します。

• 何平米を共用にするか
• 賃料差で回収できるか
• 外部利用は可能か

03　交流をイベント数で測る

参加しない自由、紹介、継続、苦情解決まで測ります。

• 参加しない人は残るか
• 紹介入居は増えるか
• 苦情は早く解けるか

04　短期滞在を混ぜる

賃貸と宿泊の契約、許認可、清掃、消防を分けます。

• 契約類型は何か
• 必要な許認可は何か
• 現場人員は足りるか

05　物件を分散して増やす

清掃、鍵、修繕、駆けつけの移動時間を原価へ入れます。

• 一人が何棟を見るか
• 移動費はいくらか
• 品質をそろえられるか

06　アプリで運営を置き換える

騒音、事故、設備停止など人が解く例外を残します。

• 夜間窓口は誰か
• 退去判断は誰か
• 記録を引き継げるか

コリビングで狙える4つの新規事業

新規参入では、建物を買って運営する方法だけではありません。自社資産と負える責任に合わせ、四つの入口があります。

参入方法1：既存物件をコリビングへ再生する

社宅、寮、賃貸マンション、ホテルなどを持つ企業向けに、需要調査、設計、改修、開業、運営を提供します。売上は企画・設計料、工事管理料、運営受託料、成果連動報酬です。

必要なのは、広い共用部をつくる提案ではありません。誰を入居者とし、私室に何を残し、どのサービスへ追加料金を払ってもらうかを決めます。

提携先は設計会社、建設会社、家具、通信、賃貸管理会社です。用途変更、消防、避難、安全基準に対応できない物件や、改修後の賃料で投資を回収できない物件は見送ります。

参入方法2：コミュニティ運営を受託する

物件オーナーや管理会社に対し、入居案内、イベント、相談、ルール運用、退去理由の分析を提供します。売上は戸当たりの月額運営料と、開業支援料です。

この方法は建物を持たずに始められます。ただし、人柄だけに依存すると拡大できません。対応記録、禁止行為、エスカレーション、夜間窓口、担当者交代を標準化します。

満足度だけでなく、平均入居期間、紹介入居、苦情解決時間、イベント非参加者の退去率を測ります。交流へ積極的な人だけを見ていると、静かに離れる人を見落とします。

参入方法3：法人向けの住居・研修を組み合わせる

人事・総務部門へ、赴任者、外国人社員、新卒研修、短期プロジェクト向けの住居を提供します。家具、Wi-Fi、請求、生活案内、仕事場をまとめ、契約窓口を一つにします。

売上は法人の月額契約、一定室数の確保料、研修・交流プログラムです。自社で物件を持たず、複数の運営事業者を束ねる方法もあります。

提携先は不動産会社、ホテル、引っ越し、在留・生活支援、研修会社です。法人需要は空室を埋めやすい反面、採用時期や異動時期へ集中します。一社への依存が高くなる場合は、契約終了後の空室を試算します。

参入方法4：複数物件を支える運営OSを提供する

運営OSは、予約、契約、本人確認、請求、鍵をつなぐソフトウェアです。清掃、修繕、問い合わせ、イベント、入居者データも扱います。最初の顧客は、表計算と個別連絡に限界を感じる運営会社です。

売上は一室あたりの月額、決済手数料、導入支援料です。一般的な不動産管理システムとは扱う範囲が違います。短中期契約、家具・備品、共用部予約、入居者同士の連絡、法人請求まで含みます。

システムだけで現場は動きません。鍵が開かない、騒音が続く、清掃が遅れるといった例外を誰が解決するかまで商品に含めます。導入先ごとの受託開発が増え、共通機能を持てない場合は採算を見直します。

参入前に確かめたいコリビングの採算条件

事業計画では、満室時の売上だけを置かないでください。一般賃貸と比べ、収入と費用の差分を月単位で確認します。

見るべき指標は次の六つです。

• 貸せる私室の面積と、収益を生まない共用部の面積
• 平均賃料だけでなく、空室を含めた一室当たり売上
• 平均入居期間、更新率、退去後の空室日数
• 集客、内覧、契約、清掃、修繕にかかる一室当たり費用
• コミュニティ担当者一人が無理なく見られる入居者数
• 法人契約、飲食、仕事場など、家賃以外の粗利

共用部の価値は、利用回数だけでは測れません。入居の決め手になったか、継続理由になったか、紹介につながったかを聞きます。使われない時間が長い場合は、外部会員や地域店舗との共用も検討できます。

価格は周辺のワンルーム賃料と比較されます。家具、光熱、通信、清掃を含む総額で説明し、何が追加費用になるかを明確にします。安さだけで集めると、運営費を回収できず、設備とコミュニティの品質が落ちます。

住宅・宿泊・共同生活の責任を分ける

コリビングは、住宅、宿泊、コミュニティ、データ管理が重なります。名称ではなく、実際の使い方に応じて必要な確認を行います。

まず、賃貸借なのか、宿泊なのかを分けます。短期滞在を受ける場合は、旅館業法や住宅宿泊事業法、自治体の条例を確認します。共同居住型賃貸住宅では、建築、消防、居室面積、設備、避難経路などの基準があります。

次に、共用生活の責任を決めます。騒音、清掃、来訪者、喫煙、撮影、共用物の破損、ハラスメントへの対応を、入居前に説明します。ルール違反時の注意、退去、被害者支援を担当者の判断だけにしません。

安全面では、入退室、共用部の防犯カメラ、スマートロックの履歴を扱います。取得目的、保存期間、閲覧者、警察などへの提供条件を示します。交流アプリを使う場合も、居室番号や生活時間が不用意に見えない設計が必要です。

最後に、緊急対応です。火災、急病、鍵、設備停止、入居者間の事故について、24時間対応と翌営業日対応を分けます。外部の警備、コールセンター、医療・福祉へつなぐ条件も決めます。

国土交通省の共同居住型賃貸住宅の運営管理ガイドブックは、契約、生活ルール、点検、苦情対応を整理しています。実際の物件では、自治体、建築士、消防、宅地建物取引業者などの確認を受けてください。

自社に合う参入ポジションを判断する

参入判断は、空き物件があるかではなく、特定の入居者に対して運営を続けられるかで行います。

参入に向くのは、次の条件を持つ企業です。

• 赴任者、学生、若手社員、外国人など、最初の顧客群へ継続して届く
• 一棟または近接物件で、清掃と問い合わせ対応を集約できる
• 私室と共用部の面積を、賃料と運営費から設計できる
• 交流へ参加しない人も含め、入居者の安全と距離を守れる
• 建物、運営、法人販売、システムの不足を補う提携先がいる

顧客接点はあるが物件運営がない企業は、既存事業者との提携が向きます。建物はあるが顧客像が曖昧な企業は、改修前に待つべきです。空室を埋めたいだけで、共用部と運営人員の費用を置けない場合は見送ります。

イノベーション総研では、顧客、物件、収益、運営、責任を一枚の事業構造にします。そのうえで、参入、提携、待機、見送りを整理します。生活支援を組み合わせる場合は、家事代行の記事も参考になります。

コリビングに関するよくある質問

Q. コリビングとは、簡単に言うと何ですか？

A. 私室と共用空間に、家具、通信、契約、入居後のサービスを組み合わせた住まいです。共同生活の形だけでなく、住み始めやすさと運営までを商品にする点が特徴です。

Q. コリビングとシェアハウスの違いは何ですか？

A. 日本では重なる部分が多く、法的に名称だけで分かれるわけではありません。コリビングは、柔軟な契約、仕事場、イベント、アプリなどを含む運営サービスとして使われることが多い言葉です。

Q. コリビングは短期でも利用できますか？

A. 物件によります。最短1か月の家具付き住宅もあれば、コミュニティ形成のため短期契約を受けない住宅もあります。数泊を受ける場合は、賃貸ではなく宿泊に関する規制の確認が必要です。

Q. コリビング事業は空き家活用に向いていますか？

A. 立地、建物用途、避難経路、居室面積、水回り、改修費が合えば候補になります。ただし、空室があるだけでは成立しません。対象顧客、運営人員、改修後の賃料、出口まで確認します。

Q. コリビングへ建物を持たずに参入できますか？

A. 可能です。コミュニティ運営、法人の入居者送客、家具・通信・清掃、契約・鍵・請求をつなぐシステムなどがあります。現場の例外対応を誰が担うかは、物件オーナーと明確に分けます。

まとめ：コリビングは空間より運営を設計する

コリビングは、私室と共用空間、家具、柔軟な契約、入居後のサービスを組み合わせる住まいです。シェアハウス、一般賃貸、長期滞在ホテルとの境界に複数の事業機会があります。

国内外8社を見ると、成功条件は豪華なラウンジではありません。顧客を生活状況で絞り、一人でいられる私室を守り、必要なときだけつながれる運営を持つことです。

参入方法は、物件再生、コミュニティ運営、法人住宅、運営OSに分かれます。自社が持つ建物や顧客接点だけでなく、清掃、苦情、安全、退去まで負えるかを確認してください。

参照した主な資料

• 国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計（全国推計）」
• 国土交通省「共同居住型賃貸住宅（シェアハウス）の運営管理ガイドブック」
• Global Agents「COMPANY」
• Global Agents「WORKS」
• ReBITA「事業内容」
• ReBITA「SHARE PLACE」
• Hmlet Japan公式サイト
• Unito公式サイト
• Habyt「About」
• Habyt「大型Flex Livingへの戦略転換」
• Outsite「About」
• Node Living「About Us」
• Zoku公式サイト