リノベーションとは？企業9社に学ぶ市場の変化と事業機会

リノベーションとは？リフォームとの違いを一言で整理

リノベーションとは、古くなった建物を直すだけでなく、今の暮らしや使い方に合わせて機能と価値をつくり直すことです。リノベーション協議会は、中古住宅に対して、暮らし全体を見ながら機能・価値を再生する包括的な改修と説明しています。

これに対し、リフォームは壊れた設備の交換や壁紙の張り替えなど、部分的な修繕を指すのが一般的です。違いを短く言えば、リフォームは「元へ戻す」、リノベーションは「次の使い方に合わせて価値を足す」です。

ただし、法律で二つの言葉が厳密に分けられているわけではありません。実際の商品名では両方が混ざります。事業を考えるときは呼び方より、次の三点を確認する方が大切です。

• どの性能を、どこまで高めるのか
• 物件探し、診断、設計、施工、資金、運用のどこまで担うのか
• 工事後の品質と説明に、誰が責任を持つのか

リノベーション協議会の定義では、部分的な対処と包括的な改修を分けています。また、同協議会の適合リノベーション住宅では、検査、工事、報告、保証、住宅履歴という考え方が示されています。つまり、価値を高めるには、きれいな内装だけでなく、見えない部分を調べて記録する仕事が欠かせません。

なぜ今、リノベーション市場が伸びているのか

市場が大きく見える理由は、工事件数だけではありません。既存住宅の増加、設備の更新時期、省エネ政策、資材費と人件費の上昇が重なり、一件当たりの工事単価も上がっています。

矢野経済研究所の2026年調査では、2025年の国内住宅リフォーム市場を7兆5,119億円と推計しています。前年比は2.5％増です。2026年は7.7兆円と予測されています。

ここでいう市場には、居住者が費用を負担する増改築、設備修繕・維持、家具・インテリアが含まれます。賃貸住宅の所有者負担工事、オフィスなどの非住宅、マンション大規模修繕は含まれません。そのため、この数字をリノベーションだけの市場規模として扱うのは正確ではありません。

住宅ストックが増え、使い直す対象が広がった

総務省の2023年住宅・土地統計調査では、空き家は900万戸、空き家率は13.8％でした。すべてが再生できる物件ではありません。それでも、相続した戸建て、築年数が進んだマンション、使い方が合わなくなった住宅が増えたことで、壊して建て直す以外の選択肢が必要になっています。

空き家の活用は、不動産だけの問題でもありません。所有者の意思決定、相続、地域の需要、改修費、売却後の責任がつながります。親族や経営者の資産を次へ渡す観点は、事業承継の記事で扱った「誰に渡すかだけでなく、何を引き継げる状態にするか」という考え方にも近いものです。

省エネ改修が、内装とは別の需要をつくった

住宅省エネ2026キャンペーンは、窓、断熱、高効率給湯器などの改修を支援しています。リフォームでは、原則として登録した工事施工者などが申請を行います。2026年7月には、複数事業の申請作成を助けるワンストップ対応も始まりました。

補助金があるから工事が売れる、と考えるだけでは不十分です。顧客にとっては、対象製品の選定、現地調査、見積もり、申請、工事、完了書類が一つの体験です。制度を理解し、手続きを含めて不安を減らせる事業者に商談が集まりやすくなります。

市場拡大と利益拡大は同じではない

矢野経済研究所は、資材費・人件費の上昇が市場規模を押し上げている一方、調達遅延や工期の遅れが小規模事業者の資金繰りへ影響する可能性も挙げています。売上が増えても、再訪問、追加工事、職人の待ち時間、資材の取り直しが増えれば利益は残りません。

したがって、市場規模を見るときは「需要があるか」だけでなく、「現場を標準化して、粗利を守れるか」まで見る必要があります。

リノベーションの事業構造は5つの機能で見る

一件のリノベーションには、多くの会社が関わります。顧客からは一つの工事に見えても、事業側では診断、設計、資材、施工、金融、販売、運用が分かれています。競争力は、分かれた機能を一つの顧客体験へ戻せるかで決まります。

1．資材・設備

窓、断熱材、給湯器、空調、水回り、外装などを供給する機能です。商品性能だけでなく、既存建物へ短期間で取り付けられるか、施工店が扱いやすいか、補助制度の対象を説明できるかが競争力になります。

2．診断・設計

建物の劣化、耐震性、断熱性、配管、管理規約、顧客の要望を調べ、工事内容へ変換する機能です。写真、図面、3D計測、見積もり、工程を一つのデータへつなげられると、現場調査のやり直しを減らせます。建物情報を関係者で共有する考え方は、BIMの記事で詳しく解説しています。

3．施工統合

職人、資材、工程、品質、安全、近隣対応をまとめる機能です。顧客に約束した性能を、現場のばらつきを抑えながら実現します。市場が伸びても、施工能力が増えなければ受注残とクレームが増えます。

4．流通・再販

物件を仕入れ、改修し、売却する機能です。仕入れ時の目利き、工事原価、販売価格、在庫期間を同時に管理します。工事請負と違い、売れるまで自社の資金が寝るため、地域ごとの需要予測が重要です。

5．金融・運用

住宅ローン、改修ローン、補助金、保証、保険、エネルギー管理をつなぐ機能です。工事費を一度に払えない顧客へ、月々の光熱費や資産価値まで含めた提案ができれば、受注できる範囲が広がります。

この5機能をすべて自社で持つ必要はありません。大切なのは、どの機能を自社の強みにし、どこを提携し、顧客への最終説明を誰が担うかを決めることです。

顧客が動くタイミングを押さえる

住宅改修は、欲しいと思った日にすぐ買う商品ではありません。中古住宅の購入、相続、設備の故障、子どもの独立、在宅勤務、介護、光熱費の上昇など、暮らしの変化がきっかけになります。

このため、広告で広く集客するだけでは受注効率が上がりません。不動産仲介、金融機関、保険会社、管理会社、設備点検、自治体の空き家相談など、改修の必要性が具体化する接点へ入ることが重要です。顧客が工事会社を探し始める前に、建物と資金の選択肢を示せるからです。

事業開発では、誰へ売るかに加えて「どの出来事の直後に提案するか」を決めます。同じ断熱改修でも、中古購入者には住宅ローンとの一体提案、既存居住者には光熱費と工期、賃貸所有者には空室対策と回収期間が主な判断材料になります。

国内企業のリノベーション事例を6社で読む

国内企業の事例を見ると、同じリノベーションでも利益の源泉が違います。製品を売る会社、複雑な購入体験をまとめる会社、物件を買い取って価値を足す会社が、それぞれ別の責任を引き受けています。

LIXIL｜壊さずに施工し、工期と生活への負担を減らす

LIXILは、既存の壁、屋根、床を活かす「壊さないリフォーム」を展開しています。窓やドアのカバー工法、内窓、床の重ね張りなどにより、大がかりな解体を減らす考え方です。

事業としての注目点は、部材の性能だけではありません。住みながら工事しやすくすることで、仮住まい、騒音、廃材、工期という購入の壁を小さくしています。一方、建物の劣化や耐震性によって適用できない場合があります。短工期の商品ほど、施工前の適用判断が品質を左右します。

YKK AP｜商品、施工店、補助金手続きを一つの導線にする

YKK APは、内窓や外窓交換などの断熱改修商品を、MADOショップなどの施工ネットワークと組み合わせています。公式サイトでは、先進的窓リノベ2026事業の対象や工事の流れも案内しています。

窓は省エネ効果を説明しやすい一方、採寸、製品選定、施工、申請が分かれると顧客は迷います。メーカーが商品情報を整え、施工店が現場と申請を担う構造は、メーカーと地域事業者の役割分担を考える例になります。

リノベる｜物件探しからローン、設計、施工まで窓口を一本化する

リノベるのワンストップサービスは、中古マンション探し、資金計画、設計、施工、引き渡しまでを一つの窓口で支援します。通常は不動産会社、設計事務所、工務店、銀行へ別々に相談する工程をまとめています。

このモデルの価値は、工事を安くすることだけではありません。物件を買った後に希望の間取りができない、ローン総額が足りない、といった順番の失敗を減らします。複数の専門家を顧客の意思決定に合わせて束ねる「調整力」が商品です。

インテリックス｜省エネ性能を計算し、販売時の説明材料にする

インテリックスは、リノベーションした中古マンションで省エネルギー性能レポートを発行する取り組みを行っています。内窓、冷暖房、換気、給湯、照明などの改修内容を物件ごとに考え、目安となる光熱費も示します。

重要なのは、省エネ設備を入れるだけでなく「どれだけ変わったか」を販売時に説明できることです。すべての物件へ同じ証明が付くわけではありませんが、性能の見える化は、内装デザインだけでは伝わりにくい価値を価格と安心へ変える試みです。

カチタス｜地方の中古戸建てを仕入れ、再生して売る

カチタスは、主に地方都市の中古戸建てを買い取り、間取り、水回り、内外装、駐車場などを改修して再販します。2026年3月末時点で全国153店舗、グループ累計10万件超の再生・販売実績を公表しています。

このモデルでは、工事の前に仕入れの勝負があります。高く買いすぎれば、改修しても利益が残りません。安く買えても、その地域で売れる間取りと価格を外せば在庫になります。地域の仕入れ網、改修仕様の標準化、販売データを一体で持つことが強みです。

大和ハウスグループ Livness｜売買、診断、改修、管理をグループでつなぐ

Livnessは、中古住宅の購入、売却、リノベーション、賃貸・空き家管理を扱う総合窓口です。物件探しから点検・診断、設計、施工、アフターサービスまでを支援し、工事費を含むローンの提案も行います。

住宅を建てた会社は、顧客接点や建物情報を長く持てる可能性があります。新築時の関係を、売却、相続、改修、管理へ広げることで、一度の工事ではなく住宅の利用期間全体から収益を得る構造をつくれます。

海外企業は、リノベーションをエネルギー事業へ広げている

海外の事例では、改修工事とエネルギー機器、金融、運用ソフトを一つにする動きが目立ちます。日本へそのまま持ち込めるとは限りませんが、「工事後も収益が続く仕組み」を考える材料になります。

Enter｜診断から設備導入、補助金、エネルギー管理までを束ねる

ドイツのEnterは、現地調査を行い、ヒートポンプ、太陽光、蓄電池、EV充電器などを計画・導入します。補助金対応や品質確認も含み、Enter Homeでは機器を一つのアプリで見えるようにします。

ここでは、断熱や設備を個別に売るのではなく、家全体のエネルギー計画をつくっています。地域の施工会社を活用しながら、診断、設計、顧客体験、データを中央で持つ点が特徴です。

BlocPower｜建物改修、施工管理、資金調達を組み合わせる

米国のBlocPowerは、建物の脱炭素化に向けて、外皮改修、冷暖房設備、施工会社の管理、規制対応、資金調達を支援しています。同社は、1,100超の建物で1,200超の施策を完了したと公表しています。

設備の導入余地があっても、建物所有者が初期費用を出せなければ案件は進みません。施工だけでなく、補助制度と金融を組み合わせて実行可能な支払いへ変えることが事業の一部になっています。

1KOMMA5°｜施工会社を束ね、工事後の電力運用でも収益を得る

ドイツの1KOMMA5°は、太陽光、蓄電池、ヒートポンプ、EV充電器を提供し、Heartbeat AIで分散した機器を制御します。2025年5月には、4市場で約5万の分散型エネルギーシステムをつなぎ、500MWの柔軟性容量を制御すると発表しました。

同社の示唆は、機器を売って終わらないことです。地域の施工力を取り込み、共通ブランド、購買、ソフトウェア、電力運用へつなげます。工事粗利と継続課金を組み合わせるため、顧客獲得費と施工品質の両方を管理する必要があります。

企業事例から見える、リノベーション市場の3つの変化

9社の事例は、単なる会社一覧ではありません。どこへ価値が移っているかを比べると、次の三つの変化が見えます。

工事単体から、意思決定をまとめるサービスへ

顧客は、物件、予算、間取り、性能、施工会社を別々に決めたいわけではありません。自分に合う順番で、失敗なく決めたいのです。ワンストップ型の価値は、選択肢を増やすことより、決める負担を減らすことにあります。

見た目から、性能を説明できる住宅へ

断熱、耐震、配管、換気は写真だけでは分かりません。改修前後の測定、計算、施工記録、保証があれば、顧客、金融機関、次の買い手へ価値を説明できます。今後は、工事の証拠をデータとして残す会社が強くなります。

売り切りから、管理とエネルギー運用へ

住宅設備がネットワークにつながると、工事後も保守、電力料金の最適化、故障予兆、設備更新の接点が続きます。住宅のデジタルな状態を利用し続ける考え方は、顧客デジタルツインの記事で扱う、顧客理解を更新し続ける事業にも通じます。

リノベーション事業を4つの判断に分ける

参入：顧客接点と施工品質の両方を管理できる

診断から施工後の運用まで、自社が価値を出せる工程を商品にします。

提携：顧客基盤はあるが、施工または金融の機能がない

施工店、設備会社、金融機関と責任を分け、一つの導線にします。

待機：追加工事率や工期、粗利が見えていない

対象物件と工事範囲を絞り、採算が読める単位をつくってから広げます。

見送り：品質責任と追加費用を顧客へ丸投げする

調査、見積もり、保証の範囲を決められなければ、受注を優先しません。

リノベーションの新規事業で狙える4つの参入方法

新規参入企業が、最初から工務店、設計会社、金融会社をすべて内製する必要はありません。自社が持つ資産から、価値が最も出る接続点を選びます。

参入方法1｜診断・見積もり・補助金をつなぐ業務OS

現地調査の写真、採寸、建物情報、製品、原価、補助金要件、工程を一つにつなぐサービスです。顧客向けアプリより、施工店の再訪問と事務作業を減らす方が収益効果を測りやすくなります。

向いているのは、建設SaaS、画像解析、見積もり、顧客管理、補助金業務の知見を持つ会社です。施工会社と組み、少数の工種から始めると標準化しやすくなります。

参入方法2｜短工期の省エネ改修パッケージ

窓、一室断熱、給湯器など、工事範囲と性能を絞った商品です。建物全体の自由設計より、対象条件、価格、工期、保証を標準化できます。

向いているのは、建材、設備、物流、施工ネットワークを持つ会社です。売り文句は「何日で終わるか」だけでは足りません。適用できない建物を事前に見分ける診断と、工事後の性能説明まで商品に含めます。

参入方法3｜買取再販を支える地域データと共同仕入れ

自社で物件を買うのではなく、地域の事業者へ価格査定、改修仕様、資材調達、販売予測を提供します。小規模事業者が一社では持てないデータと購買力を共同化するモデルです。

向いているのは、不動産データ、金融、資材卸、地域ネットワークを持つ会社です。在庫リスクを誰が負うかを曖昧にすると、プラットフォームが売れない案件だけを抱える危険があります。

参入方法4｜改修費を月額化する金融・エネルギーサービス

断熱、空調、太陽光、蓄電池などの費用を、ローン、リース、補助金、電力料金と組み合わせます。顧客は初期費用だけでなく、毎月の支出と快適性で判断できます。

向いているのは、金融、保険、電力、設備保守の会社です。省エネ効果は住み方や天候で変わるため、削減額を保証する範囲、機器故障、途中解約、住宅売却時の扱いを先に決めます。

利益を残すには、一件の売上を工程へ分解する

リノベーションは受注額が大きく見えますが、そのまま利益の大きさにはなりません。物件紹介料、設計料、商品粗利、施工管理料、金融手数料、保守料など、どの工程で収益を得るかを分けます。同時に、営業、現地調査、設計変更、資材、職人、再工事、保証対応の費用を対応させます。

特に見落とされやすいのが、契約前の負担です。無料相談や現地調査が増えても、成約率が低ければ人件費だけが積み上がります。顧客の予算、希望時期、物件条件を早い段階で確認し、設計へ進む条件を明確にする必要があります。

買取再販では、さらに仕入れ資金、工事中の金利、固定資産税、販売費、値下げ、在庫期間が加わります。省エネ運用型では、機器故障、通信費、電力調達、顧客サポートが続きます。売上総額ではなく、一件当たりの貢献利益と資金が戻るまでの期間で比べると、参入方法の違いが見えます。

提携は「紹介」ではなく、一つの業務として設計する

不動産会社から工務店へ顧客を渡すだけでは、情報が途中で抜けます。予算、建物状態、希望性能、ローン、補助金の条件を共通の項目で渡し、誰が更新するかを決めます。

提携契約では、紹介料だけでなく、見積もり回答の期限、現地調査の範囲、顧客への連絡窓口、設計変更、追加費用、工事写真、検査、クレーム、個人情報を決めます。提携先が増えるほど、共通の案件番号と記録方法が重要になります。

自社に施工能力がなくても、この業務設計と品質管理を担えれば価値があります。一方、顧客への約束だけを自社が行い、現場の情報を取得できない形は避けるべきです。

参入時に見落としやすい6つの懸念

リノベーションは、デジタルだけでは完結しません。建物ごとの差と、現場で初めて分かる問題が残ります。事業計画では、平均原価より例外が起きたときの損失を見ます。

1．開けてみないと分からない追加工事

壁や床を解体すると、腐食、漏水、配管、下地の傷みが見つかることがあります。定額商品にするなら、調査で確認できる範囲、追加費用が発生する条件、工事を止める判断を契約へ書きます。

2．古い図面と現況が一致しない

図面がない、過去の改修が反映されていない、寸法が違うケースがあります。見積もりを自動化しても、入力が誤っていれば発注ミスが増えます。現地確認とデータ更新を誰が行うかが必要です。

3．職人不足で受注が売上にならない

営業が案件を増やしても、施工班が足りなければ着工できません。対応地域、工種、繁忙期、再工事率を見ながら、受注上限を設定します。M&Aや提携で施工網を広げる場合も、品質基準と教育を共通化する必要があります。

4．補助制度に依存しすぎる

補助金は顧客の背中を押しますが、予算上限、期限、対象製品、申請条件が変わります。補助がなくても選ばれる価値を持ち、制度変更を価格と営業資料へすぐ反映できる運用が必要です。

5．アスベスト、確認申請、管理規約を見落とす

解体・改修工事では、石綿の事前調査など法令上の確認が必要です。戸建ての大規模な修繕・模様替えでは、建物や工事内容により確認申請が必要になる場合があります。マンションでは、専有部と共用部、工事時間、床材などの管理規約も確認します。

法令判断を営業担当者の経験だけに任せず、有資格者と専門事業者へつなぐ入口をつくります。

6．デザインと性能の説明がずれる

完成写真が魅力的でも、断熱や耐震の効果を断定できない場合があります。測定した事実、計算による目安、保証する性能を分けて説明します。次の買い手へ渡せる工事履歴を残すことも大切です。

自社が担う責任を、工事の前後で決める

リノベーション事業では、提携先が多いほど顧客の窓口が曖昧になります。「当社は紹介しただけ」「施工会社の判断です」では、ワンストップの価値が崩れます。

最低限、次の責任を決めます。

この表は、役割を固定するためではありません。顧客に対して説明が途切れる場所を見つけるためのものです。提携で補っても、問い合わせの受付と判断期限は一つにまとめる方が安心につながります。

リノベーション事業への参入・提携・待機・見送り

市場が大きいことは、どの会社にも参入機会があることを意味しません。自社の強みと、負える責任を照らして判断します。

イノベーション総研では、参入の可否を「市場が伸びるか」だけで決めません。自社が勝てる顧客接点、繰り返せる業務、必要な提携先、失敗時に負う責任を一枚につなげます。

特に有望なのは、工事そのものへ後発参入することではなく、既存事業の資産を使って分断を解く方法です。たとえば、金融会社なら改修費と残価、設備会社なら短工期商品と施工網、IT会社なら診断と見積もり、住宅会社なら顧客基盤と保守を起点にできます。

よくある質問

リノベーションの意味、市場規模、企業の強み、異業種からの参入について、よくある疑問を短く整理します。

Q. リノベーションとリフォームは何が違いますか？

A. 一般には、リフォームは原状回復や部分修繕、リノベーションは暮らしや使い方に合わせて機能と価値を再生する包括的な改修です。法律上の厳密な区分ではないため、名称より工事範囲、性能、責任を確認します。

Q. リノベーション市場の規模はどれくらいですか？

A. 矢野経済研究所は、2025年の国内住宅リフォーム市場を7兆5,119億円と推計し、2026年を7.7兆円と予測しています。この数字はリノベーションだけでなく、設備修繕や家具・インテリアなどを含みます。

Q. リノベーション企業は何を強みにしていますか？

A. 建材や設備、物件探しから施工までのワンストップ支援、買取再販、省エネ性能の見える化、金融、工事後のエネルギー運用などです。同じ工事会社に見えても、利益の源泉と負う責任は異なります。

Q. 異業種がリノベーションへ参入する方法はありますか？

A. あります。診断・見積もりの業務OS、短工期の省エネ改修、地域の買取再販支援、金融・エネルギー運用などが考えられます。施工を内製せず、既存事業の顧客接点やデータを起点に提携する方法もあります。

Q. リノベーション事業で最も注意すべき点は何ですか？

A. 建物ごとの例外と責任分界です。追加工事、図面との差、法令、管理規約、職人不足、性能説明を事前に整理し、誰が調査、契約、施工、保証を担うかを明確にします。

まとめ｜リノベーションの価値は、工事の前後をつなぐことにある

リノベーションは、古い建物をきれいにする仕事ではありません。物件、診断、設計、施工、資金、性能証明、利用後の運用をつなぎ、建物の次の使い方を成立させる事業です。

国内外9社の事例からは、短工期化、ワンストップ化、性能の見える化、金融とエネルギー運用への広がりが見えました。新規参入企業にとっては、施工会社と同じことを始めるより、自社が持つ顧客、データ、設備、金融、地域網を使って分断を解く方が勝ち筋をつくりやすくなります。

参入を考えるときは、市場規模の次に、対象物件、標準化できる工程、施工能力、追加工事、資金回収、最終責任を確認してください。ここが言葉になれば、参入、提携、待機、見送りを具体的に選べます。

参考文献

市場数値、制度、企業事例は、次の公表資料と各社公式情報を確認しました。

• 一般社団法人リノベーション協議会「リノベーションとは」
• 矢野経済研究所「住宅リフォーム市場に関する調査を実施（2026年）」
• 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」
• 住宅省エネ2026キャンペーン「リフォーム」
• LIXIL「壊さないリフォーム」
• YKK AP「2026年版 補助金で窓・ドアの断熱リフォーム」
• リノベる「ワンストップリノベーションサービス」
• インテリックス「省エネリノベーション」
• カチタス「カチタスの事業」
• 大和ハウスグループ「Livness」
• Enter「Enter Home」
• BlocPower「What We Do」
• 1KOMMA5°「500 MW Virtual Power Plant」