空き家活用は用途選びから始めない｜国内8事例と事業化の条件

空き家活用とは？建物を使える状態へ戻すだけではない

空き家の総数ではなく、所有者の意向と地域の需要に合う物件を見つけます。 空き家活用とは、人が住んでいない住宅を、居住、賃貸、店舗、福祉、仕事、宿泊、地域交流などの用途へ戻すことです。

売却や解体も、放置を終わらせ、土地や住宅を次の利用者へ渡すという意味では重要な選択肢です。

総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」基本集計（2頁）によると、2023年の空き家は900万2千戸、空き家率は13.8%です。内訳は賃貸用443万6千戸、売却用32万6千戸、二次的住宅38万4千戸、それらを除く空き家385万6千戸でした。

最後の区分には転勤・入院による長期不在、取り壊す予定の住宅、種類を判断できない住宅等が含まれます。全てが放置された一戸建てでも、すぐに取得・活用できる物件でもありません。

住宅統計上の空き家と、空家法に基づいて対策する「空家等」も対象が異なります。全国の戸数をそのまま事業の市場規模に置かず、地域、所有者の意向、建物の状態、用途、支払う利用者を絞って候補を数えます。

空き家対策と空き家活用も同じではありません。対策は、危険を防ぐ管理や除却を含む広い取り組みです。

これに対して活用は、その中で新しい利用者と収入、地域の役割を作る部分です。また、建物の状態によっては、無理に残さず解体する方が合理的です。

空き家活用を支える制度と流通の仕組み

制度整備は活用の後押しですが、所有者の同意や採算の確認を代わりにしてくれるものではありません。 空き家が注目される理由は、戸数が増えたからだけではありません。

所有者が先送りしにくい制度と、使い手を見つけやすい仕組みが同時に整い始めています。

2023年改正の空家法では、放置すれば特定空家になるおそれがある住宅を「管理不全空家」として、市区町村が指導・勧告できる仕組みが加わりました。勧告を受けた土地は、固定資産税などの住宅用地特例の対象から外れることがあります。

また、市区町村がNPOや民間法人を「空家等管理活用支援法人」に指定できるようになりました。

一方、改正「広域的地域活性化のための基盤整備に関する法律」は2024年11月1日に施行され、二地域居住を支える「特定居住支援法人」の制度が始まりました。住まいだけでなく、仕事と地域との関わりを含めて受け入れる枠組みです。

制度が厳しくなったから、すべての空き家が市場へ出るわけではありません。実際には、思い出のある実家を手放せない、相続人が遠方にいる、改修費が分からない、安く売ることに抵抗があるといった事情が残ります。

そのため事業者には、所有者を急がせる営業より、選択肢と責任を見える形にする役割が求められます。

利用者と運営負荷から選ぶ六つの空き家活用方法

六つの活用方法を、支払う利用者、必要な許認可、日々の運営で比べます。 本記事では、長期賃貸、多拠点・短中期滞在、店舗等の事業用途、宿泊、売却・買取再販、解体後の土地活用の六つに整理します。

見た目の面白さではなく、その地域に繰り返し利用する人がいるか、運営を続けられるかで選びます。

同じ家でも、駅から近ければ賃貸、観光地なら宿泊、地域の診療や子育てに不足があれば福祉や交流施設が候補になります。ただし、用途を変えると建築、消防、旅館業、都市計画などの確認が必要です。

補助金が使えるかより先に、その用途を続けられる売上と運営者がいるかを確かめます。

建物の改修そのものについては、リノベーションの記事で、工事を単発受注から継続事業へ変える考え方を解説しています。共同生活を軸にする場合は、コリビングの記事も参考になります。

物件を買う前に、五つのボトルネックを確かめる

取得前に所有者・建物・需要・運営・出口を確かめ、空室と修繕を含む資金計画を置きます。 空き家は取得価格が低く見えるほど、魅力的に感じられます。

しかし、安さは需要の弱さ、権利の複雑さ、建物の劣化、再販売の難しさを反映している場合があります。

事業化前に、次の五つを一つずつ確認します。

• 所有者：登記名義、相続人、境界、残置物の処分権限が明確か
• 建物：耐震、雨漏り、配管、断熱、接道、用途変更の費用を見積もれるか
• 需要：使いたい人ではなく、継続して支払う人が何人いるか
• 運営：清掃、修繕、鍵、苦情、災害、空室を誰が担うか
• 出口：売却、賃貸への戻し、別用途、解体のどれで損失を止めるか

特に見落としやすいのが出口です。たとえば、宿泊施設に変えた後、観光需要が弱くなっても、普通の住宅へ簡単に戻せるとは限りません。

設備と間取りが特殊になり、買い手が限られるからです。そのため、最初の事業計画に、撤退時の費用と期間を入れておく必要があります。

架空例｜月8万円で貸す家は、空室を含めていくら残るか

一戸の住宅を取得・改修して長期賃貸する例です。取得と諸費用200万円、改修・設備400万円を支払ったと仮定し、賃料を月8万円と置きます。

管理等の変動支出は実際の家賃収入の10%、固定資産税・保険・点検・通常修繕等の年間支出は36万円と仮定します。金額は説明用で、地域の相場や推奨条件ではありません。

この差額は、減価償却を含む会計上の利益ではなく、初期支出600万円を回収できた金額でもありません。借入返済・金利、大規模修繕、所得にかかる税、売却・解体費用などは別途計算します。

稼働率も固定せず、退去後に募集が長引くケースを置き、資金が持つかを確認します。

仮に修繕費が見込みより30万円増えると、稼働率70%の列の差額はマイナス5万5,200円です。家賃が入ることと、事業を続けられることは別です。

改修前に、近隣の成約賃料、募集期間、修繕見積もり、再売却の条件を集めて見送り基準を置きます。

空き家活用の業界構造は、発掘から出口まで六つに分かれる

発掘から出口までの業務を分け、データの利用条件と専門業務の担当を決めます。 空き家活用は不動産会社と工務店だけの市場ではありません。

物件を見つけ、所有者の合意を取り、建物を整え、利用者へ届け、運営し、最後に売却・転用するまで、異なる専門性がつながります。

1. 発掘：水道利用、相談窓口、相続、近隣情報から候補を見つける
2. 権利調整：名義、相続、境界、残置物、契約条件を整理する
3. 診断・改修：建物状態を見て、用途に必要な工事を決める
4. 流通・送客：居住者、事業者、旅行者、買い手へ届ける
5. 運営：鍵、清掃、修繕、入退去、地域との関係を回す
6. 出口：売却、再賃貸、用途変更、解体、投資回収を行う

新規参入では、すべてを自社で持つ必要はありません。たとえば、地域金融機関は相続と資金相談、通信会社は遠隔管理、住宅設備会社は点検と修繕、旅行会社は送客、保険会社は事故予防と補償の接点を持っています。

そのうえで、自社の既存顧客が空き家のどの段階で困るかを見ると、入口を決めやすくなります。

所有者情報や水道情報は、事業者が自由に営業利用できるデータではありません。国土交通省の所有者情報の外部提供等に関するガイドライン（2026年9月）は、行政の内部利用と民間への提供を分け、利用目的、提供する情報、本人同意等の条件を整理しています。

自治体と協議し、取得方法、使える範囲、保管・削除の責任まで決めます。

国内8社の空き家活用を、担う役割で比較する

事業者は建物の用途だけでなく、発見・契約・改修・運営のどこを担うかで比較します。 事例は、完成した建物の用途だけで比べないことが大切です。

同じ宿泊施設でも、物件発掘を強みにする会社と、運営やブランドを強みにする会社では、必要な資産が違います。

各社の手数料や利益率を一律に比較できる公開資料はないため、表では業務の役割を比較しています。空き家活用には「残して使う」以外にも役割があります。

たとえば、情報を集める、所有者が決められるようにする、買い手に届く価格へ整える、運営を標準化する、解体後まで支えるといった役割です。そして、どこに未解決の手間があるかが事業機会です。

国内8社の空き家活用事例｜何を行い、どこまで進んだか

物件発見、成約、施設再生、運営利益を分けて、事例の成果を読みます。 以下は各社の公開資料に基づく事例です。

物件発見・施設再生・契約成立と、運営利益の実現を区別し、確認できた成果を示します。自社が似た事業を始めるとき、どの機能が必要かを考える材料になります。

LIFULLは、掲載される前の空き家まで掘り起こす

LIFULL HOME’S空き家バンクは、自治体が持つ空き家・空き地情報を集めて公開しています。同社はポータルだけでなく、自治体との連携、研修、移住者と地域のマッチング、地域創生ファンドなども扱います。

東京大学・磐梯町との実証（2022年2月公表）では、水道使用量から空き家候補を抽出し、現地調査等と照合しました。外観調査では非空き家だった候補60件のうち、状況を確認できた38件では26件が空き家でした。

残る22件は未確認です。

この結果は、既存の外観調査から漏れた候補を見つける方法があることを示しています。ただし、発見した26件が売却・賃貸へ進んだという実績ではありません。

事業としては、発見数の次に、連絡可能数、所有者が活用に同意した数、契約成立数を分けて追う必要があります。

アットホームは、自治体ごとの情報を横断して探せる形にする

全国版空き家・空き地バンクは、国の公募で選定されたLIFULLとアットホームが、それぞれ独立して運営しています。国からの運営委託ではありません。

アットホーム版では、参加自治体が登録した物件を、用途・地域・価格等の条件で探せます。

空き家情報は、自治体ごとに項目、写真、更新頻度が違います。そのため、共通の検索項目へそろえ、公開後も成約や非公開を更新する地味な運用が、全国流通を支えます。

同様の情報サービスを設計するなら、検索機能と同時に、登録・更新の担当と費用を決める必要があります。

国土交通省の2026年9月末時点の資料は、全国版全体で1,153自治体が参加し、約28,000件が成約済みとしています。これは2社を合わせた公表実績で、アットホーム単独や単年の成約数ではありません。

全空き家900万2千戸を分母にして成約率を計算することもできません。横断検索の整備に加え、掲載への同意、現地確認、取引対応をつなぐことが重要です。

空き家活用株式会社は、所有者が動く前の情報を扱う

空き家活用株式会社は、空き家の市場への再流通システム、所有者と利用者をつなぐポータル、利活用モデルの開発を事業に掲げています。売り物件を掲載するだけではなく、まだ市場へ出ていない住宅と所有者へ近づく会社です。

空き家では、買い手より先に所有者の意思決定が詰まります。たとえば、家族で話せていない、費用が分からない、売ることに罪悪感がある状態です。

そこで、調査結果と選択肢を一枚にし、管理、売却、賃貸、解体の比較まで支えることが、仲介前の新しいサービスになります。

同社の会社概要から確認できるのは、この再流通・接続を事業として提供していることです。掲載物件数や所有者との接点数だけを成果とせず、相談から具体的な活用契約へ進めたかを、別に確認すると参考になります。

アキサポは、改修負担と借上げを組み合わせる

ジェクトワンの「アキサポ」は、条件に合う物件を借り上げ、改修と賃貸募集を進めるサービスです。住居だけでなく、店舗、産後ケア施設、シェアハウス、宿泊などの活用事例があります。

2026年9月の公式案内では、所有者の希望と物件条件に応じ、改修費の負担割合とリターンを調整する仕組みを説明しています。全額をアキサポが負担できる場合もありますが、一律に無料ではありません。

借上げ期間、フリーレント、修繕区分、契約満了後の返還条件を合わせて確認します。

川崎市の「あゆむ庵」の事例では、相続後約1年空き家だった住宅について、当初は賃貸住宅を検討していました。その後、施設を探していた株式会社こころのニーズと合い、産前産後ケア施設へ再生しています。

古い外観を生かしつつ水回り・インフラ等を整えた事例で、用途を先に固定せず運営者の需要に合わせた点が参考になります。利用率や利益の実績は同資料に記載されていません。

カチタスは、地方の住宅を買える総額へ戻す

カチタスは、空き家や中古住宅を買い取り、リフォームして再販売します。地方都市を中心に、駐車場の拡張、水回り交換、間取り変更などを行い、新築より手頃な住宅を供給します。

公式の事業説明では、水回り設備の大量購入による価格抑制、駐車スペースの拡張、独自の施工・品質基準を紹介しています。地域で買える価格へ整えるために、改修品質とコストを同時に管理する仕組みです。

新規参入では、販売予定額から仕入れ・工事・金利・保有中の費用を引き、売却が遅れた場合も資金を保てるかを確認します。

NOTEのNIPPONIAは、地域の事業体と運営者を組み合わせる

NOTEが展開するNIPPONIAは、古民家などの歴史文化資産を宿泊施設や店舗へ変え、地域に点在させる取り組みです。地域資源の調査、開発コンセプト、空き家調査、改修、収支計画、資金調達、運営事業者の組成までを扱います。

公式の沿革では、2015年の篠山城下町ホテル開業後、2022年に全国30地域へ広がったとしています。現在のブランド説明は、理念を示すNIPPONIA、NOTEが計画・開発に関わるNIPPONIA HOTEL、他の事業者が独自に開発し認証を受けるWITH NIPPONIAを分けています。

全施設をNOTEが直接運営する一つのホテルチェーンと見ると、役割を取り違えます。

参考になるのは、建物の改修だけでなく、地域の事業体、資金、飲食・宿泊等の運営者をそろえる設計です。複数施設を組み合わせる場合も、施設ごとの収支と共通の予約・清掃・案内の負担を確かめます。

地域数の拡大だけでは、各施設の黒字や地域全体への経済効果までは判断できません。

ADDressは、空き家を会員ネットワークの一拠点に変える

ADDressは、定額制の多拠点生活サービスを展開し、空き家や別荘等を所有者から借り上げています。利用者は一軒だけを選ぶのではなく、複数地域の拠点を行き来します。

同社は、物件を借り上げる仕組みと、会員・地域住民をつなぐ「家守」の役割を説明しています。利用者が全国の家を選ぶ仕組みと、現地の受け入れを組み合わせた運営モデルです。

単に複数の物件を集めれば稼働するわけではなく、拠点別の予約、利用者対応、清掃・修繕、所有者へ払う賃料を管理する必要があります。公表された会社紹介から、各拠点の稼働率や黒字は確認できません。

クラッソーネは、解体を失敗ではなく次の流通にする

クラッソーネは、解体工事の比較・発注支援と自治体連携を進めています。建物を残すことが危険または不採算なら、解体し、土地売却や隣地利用へつなぐ方が所有者と地域にとってよい場合があります。

空き家活用事業が「残す案件」だけを探すと、改修できない所有者を断って終わります。一方、管理、売却、解体、土地利用まで選べる窓口は、相談時点の顧客を逃しません。

つまり、除却は活用の反対ではなく、住宅ストックを循環させる出口です。

同社の2023年6月公表資料では、連携自治体への調査に回答した34自治体の82.4%が、連携によって除却促進につながったと回答しています。これは自治体の評価で、空き家の82.4%が解体されたという意味ではありません。

具体例は、埼玉県久喜市で売却が進まず約4年間空き家だった実家です。市の案内で補助金や解体の進め方を知った所有者へ、工事会社と不動産会社を紹介し、解体から土地売却まで支援したと報告されています。

学べるのは、工事の比較だけでなく、所有者が判断できる情報と、解体後の行き先をつなぐことです。

事例を自社へ応用するための四つの確認点

所有者の判断、利用者が払う総額、現地の運営、使わない選択肢まで設計します。 8社の事例は、売却、賃貸、多拠点居住、宿泊、解体まで異なります。

本記事では参入の検討に使える論点を四つに整理します。各社を統計的に比較して成功要因を特定したものではありません。

1．市場へ出る前の所有者接点を持つ

ポータルへの登録を希望していない所有者もいます。そこで、自治体、金融機関、司法書士、管理会社、相続相談、適法に利用できる行政情報や現地調査等から、所有者の相談につながる方法を検討します。

地域の窓口と専門家で、相談を受けた後の担当まで決めます。

2．買い手の総額から改修を逆算する

工事の理想から考えると、地域の家賃や販売価格を超えます。そのため、買い手が払える総額、必要な安全性、将来の修繕費から工事範囲を決めます。

もちろんデザイン性は重要ですが、採算の外に置けません。

3．複数拠点で共通化できる運営を見極める

多拠点居住や分散型ホテルでは、複数の建物と利用者を束ねます。予約窓口や法人営業を共通化できる一方、移動距離が増えれば清掃や修繕の負荷は増えます。

拠点数だけを増やさず、一件の予約を受ける費用と現地で対応する時間を測ります。

4．使わない判断も商品にする

すべてを再生しようとすると、採算の悪い物件が残ります。管理を続ける、売る、解体する、隣地と一体化するという選択肢を示し、所有者が止まらずに決められること自体がサービスです。

空き家活用の構想を、六つの詰まり方で整理する

所有者、需要、改修、運営、出口の未確認条件を見つけます。

01　安い物件から探す

利用者と出口を先に置き、条件に合う物件だけを探します。

• 誰が支払うか
• 何回使うか
• 最後に誰へ渡すか

02　用途案だけを増やす

地域の不足と運営体制から、続けられる用途へ絞ります。

• 既存代替は何か
• 運営者はいるか
• 平日も使われるか

03　工事費だけで採算を見る

取得、空室、清掃、修繕、保険、撤退まで含めます。

• 総投資はいくらか
• 固定費は何か
• 撤退費はいくらか

04　権利確認を後回しにする

名義、相続人、境界、残置物の処分権限を先に確認します。

• 誰が所有者か
• 全員が合意したか
• 何を処分できるか

05　開業後の運営を軽く見る

鍵、清掃、苦情、漏水、災害時の担当を決めます。

• 毎週何時間か
• 代替人員はいるか
• 緊急時の窓口は誰か

06　補助金を前提にする

補助がなくても続く収入と、使わない判断を置きます。

• 本体収益は何か
• 補助終了後も続くか
• 見送り条件は何か

空き家活用へ参入するなら、四つの方法がある

物件を持つ前に、既存の顧客接点や業務で検証できる参入方法を選びます。 新規事業は、空き家を買うことから始める必要はありません。

自社の資産と、負えるリスクに応じて四つの入口があります。

既存の相談窓口や運営機能を持つ企業なら、所有者支援か運営基盤から検証する方法があります。物件を持たずに相談と実務を理解できるからです。

そこで案件数、費用、利用者、地域パートナーの実績をため、需要と資金計画を確かめた地域に絞って借り上げや買取へ進みます。

ただし、物件を持たなくても、扱う業務によって資格・免許や法令上の制限は変わります。不動産取引の媒介、相続登記、紛争への対応などを、一般的な相談サービスの延長で引き受けないよう、宅建業者・司法書士・弁護士等と業務を分担します。

懸念は、工事費より権利・需要・運営・出口に表れる

取得・工事の費用だけでなく、権利、閑散期、現場対応、撤退費用を確認します。 空き家活用の失敗は、予算超過だけではありません。

話題になる用途へ変えたものの、地域の日常需要がなく、運営者が疲弊するケースもあります。

宿泊や店舗は、住宅のまま始められるとは限りません。というのも、建築基準法、消防法、旅館業法、住宅宿泊事業法、都市計画、条例など、用途と地域で確認事項が変わるからです。

そのため個別案件では、自治体窓口と建築士、法務・税務の専門家に確認します。

また、相続した家では、経済合理性だけで結論を急がせないことが大切です。実際、写真や家財、親族の意向、仏壇、境界、近隣との関係が意思決定を止めます。

事業承継の記事で扱ったように、対象物だけでなく、関係者と責任を整理するプロセスが必要です。

空き家活用の判断は、参入・提携・待機・見送りで分ける

需要・権限・運営・資金の条件をそろえ、参入・提携・待機・見送りを決めます。 事業機会が大きく見えても、自社が物件を持つべきとは限りません。

四つの選択肢で判断すると、話題性だけの投資を避けられます。

参入する

所有者や自治体への継続的な接点があり、特定地域の需要と運営者も見えている場合です。取得価格ではなく、改修、運営、空室、撤退まで含めた収支を置けることが条件です。

提携する

顧客接点はあるが、権利調整、工事、運営、送客の一部が欠ける場合です。金融機関、通信、設備、旅行、保険などは、自社機能を中核にし、不動産と地域の専門家を組み合わせられます。

待機する

所有者の合意、用途の適法性、需要、改修費のどれかが未確認の場合です。物件を確保する前に、有料の利用予約、法人契約候補、工事見積もり、地域運営者を確認します。

見送る

安いという理由だけで取得し、利用者と出口が置けない場合です。継続収入の裏づけがなく、確約のない補助金を毎年見込んでいる、運営責任者がいない、撤退費用を払えない案件も見送ります。

イノベーション総研は、空き家を物件ではなく事業工程で見る

用途を増やす前に、誰が払い、誰が運営し、どこまで自社が責任を持つかを整理します。 イノベーション総研が空き家活用の相談を受ける場合、最初に用途アイデアを大量に出すことはしません。

所有者、建物、需要、運営、出口のどこが未確認かを分け、事業として成立する順番を作ります。

具体的には、次の問いを一枚にまとめます。

• 誰が所有し、誰が利用の意思決定をできるか
• 誰のどの困りごとを、既存の選択肢より良く解けるか
• 改修前後で、法令、保険、近隣対応の責任は誰が持つか
• 毎週発生する清掃、点検、鍵、問い合わせを誰が回すか
• 売上が計画を下回ったとき、いつ、どの方法で撤退するか

その上で、自社が握る工程と、提携する工程を決めます。ただし、地域に物件が多いことは、事業開始の理由ではありません。

むしろ、解ける顧客課題と運用の強みがある地域から、小さく始めることが重要です。

空き家活用についてよくある質問

検索で多い疑問を、事業判断に必要な範囲で簡潔に整理します。個別物件の税務、登記、用途変更は条件によって異なるため、専門家と自治体へ確認してください。

Q. 空き家活用には、どのような方法がありますか？

A. 長期賃貸、多拠点居住、店舗・事務所・福祉、宿泊、売却・買取再販、解体後の土地活用があります。建物の状態だけでなく、継続して支払う利用者、運営者、地域の規制、撤退方法から選びます。

Q. 空き家を放置すると、固定資産税は必ず上がりますか？

A. 必ずではありません。ただし、市区町村から管理不全空家または特定空家として勧告を受けると、その土地が住宅用地特例の対象から外れることがあります。通知を受けた場合は、自治体へ必要な対応を確認します。

Q. 空き家を民泊にすれば収益化できますか？

A. 観光需要、営業日数、清掃費、予約手数料、近隣対応、消防・建築・宿泊の規制が合えば候補になります。安い家を買っただけでは成立しません。平日と閑散期の利用者を先に確かめます。

Q. 企業は空き家を持たずに参入できますか？

A. 可能です。所有者調査、相続・権利整理、建物診断、見積もり、予約・鍵・清掃の運営、法人送客、保険、解体・売却支援などがあります。既存顧客が困る工程から入ると、物件保有リスクを抑えられます。

Q. 空き家活用で最初に確認すべきことは何ですか？

A. 所有者と意思決定者が明確かを確認します。その後に、建物の安全性、改修費、有料需要、運営担当、売却・解体を含む出口を見ます。用途案は、この五つがそろってから絞ります。

まとめ｜空き家活用は、参入前に運営と出口まで確かめる

空き家活用は、物件数や見栄えより、契約から運営・資金回収までつながるかで判断します。 空き家活用は、古い住宅をおしゃれに変える事業ではありません。

市場へ出る前の所有者を見つけ、権利を整理し、利用者が払える条件へ整え、日々の運営と出口までつなぐ事業です。

国内8社の事例からは、発掘、情報標準化、意思決定支援、借り上げ、買取再販、面的再生、多拠点送客、解体という異なる役割が見えました。自社で全工程を持つ必要はありません。

既存顧客と強みが生きる一工程を選び、地域の不動産、建築、行政、運営会社とつなぐ方法があります。

参入判断では、物件価格より、所有者、建物、需要、運営、出口を見ます。この五つのどれかが置けない案件は、待機または見送りです。

空き家の数ではなく、未解決の工程を見つけることが、新規事業の出発点になります。

参考文献

全国の住宅数は総務省統計局、制度と全国版バンクは国土交通省、企業事例は各社の公開資料を参照しています。時点と対象範囲は本文に記載しました。

• 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」
• 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」
• 国土交通省「空き家・空き地バンク総合情報ページ」
• 国土交通省「二地域居住の推進」
• LIFULL、アットホーム、空き家活用株式会社、ジェクトワン、カチタス、NOTE、ADDress、クラッソーネの公式サイト・公表資料